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定期建物賃貸借契約締結時の注意点


今回は最高裁平成24年9月13日の判例(以下、「本判例」といいます。)を取り上げたいと思います。 タイトルのとおり定期建物賃貸借契約に関する判断です。   定期建物賃貸借契約とは、賃貸期間を定めて、すなわち更新を予定しない、建物の賃貸借契約です。定期建物賃貸借契約を締結するには、①公正証書による等書面で契約すること(借地借家法38条1項)、②更新がなく期間満了により契約終了する旨を記載した書面を交付して説明すること(同2項)が要件となっています。   本判例は、賃貸人が更新なし、期間満了により契約が終了する旨の条項を記載した契約書の原案を事前に賃借人に送り、賃借人がこれを検討した上で、同じく、更新なし、期間満了により契約が終了する旨の定めのある契約書を作成したという事案で、これにより要件②が満たされているかが問題となりました。

最高裁は、借地借家法38条1項と2項の趣旨を丁寧に検討し、2項の書面は契約書とは別個独立した書面である必要があり、賃借人が期間満了により契約が終了していると認識していたか否かに関わらず、契約書とは別個独立の書面を形式的・画一的に交付しなければならないと判断しました。   すなわち、賃借人に対し、契約書とは別に「更新なし、期間満了により終了」と記載された書面によって説明をしていなければ、賃貸人は、契約書に「更新なし、期間満了により終了」と書いてあることをもって、期間が満了したので出ていけとはいえないということです。 本判例は、今後、定期建物賃貸借実務に大きな影響を与えると考えられます。

この記事は弁護士・スタッフの個人的な意見や見解であり、当弁護士法人を代表するものではありません。

        

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